El presidente Donald Trump está ansioso por mostrar a los partidarios que están haciendo que las viviendas sean más costosas. Pero incluso algunos aliados admitirán que hay pocas posibilidades de que sus políticas tengan un impacto significativo para el día de las elecciones.
En los últimos meses, cuando se hizo evidente que la asequibilidad sería un tema central de las elecciones de mitad de período, la Casa Blanca ha presentado una serie de propuestas destinadas a abordar los altos costos de las viviendas.
La administración Trump ordenó a las agencias de financiación hipotecaria controladas por el gobierno que compraran millas de millones en valores para reducir las tasas hipotecarias. El presidente emitió una orden ejecutiva que impide que los inversores institucionales reciban apoyo del gobierno cuando compran viviendas unifamiliares como inversión, lo que ha elevado los precios de las viviendas para los compradores individuales. Y la Casa Blanca planteó, y finalmente rechazó, una propuesta para una hipoteca a 50 años.
Pero los economistas dicen que esas políticas, en la medida en que se reduzcan los costos, probablemente tendrán, en el mejor de los casos, un impacto mínimo.
“No creo que haya una solución mágica para esto, ciertamente no en los próximos 10 meses”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. “Las propuestas que se han presentado son realmente marginales. Realmente no van a mover el dial en ningún grado significativo”.
En ese contexto, algunos aliados de la Casa Blanca reconocen que lo que enfrentarán en los próximos meses no será tanto una lucha política como una campaña de mensajes. El desafío, dicen, es que el presidente muestre a los votantes a través de sus políticas de vivienda que siente su dolor, incluso si es poco lo que puede hacer para reducir materialmente los costos de la vivienda en el corto plazo.
“No creo que resuelva la asequibilidad”, dijo una persona cercana a la Casa Blanca, a la que se le concedió el anonimato para hablar con franqueza sobre la agenda de vivienda de la administración. “Mover el mercado inmobiliario es como darle la vuelta a un camión cisterna. No es fácil”.
“Pero”, añadió la persona sobre las políticas de vivienda de la administración, “es importante demostrar que te importa una mierda”.
La Cámara de Representantes aprobó el lunes por la noche un proyecto de ley bipartidista que amplía la accesibilidad a los préstamos hipotecarios, agiliza las revisiones ambientales para algunas construcciones de viviendas y establece pautas voluntarias de zonificación para que los gobiernos locales faciliten la construcción de viviendas. El Senado aprobó una versión en otoño y el presidente apoya el paquete.
Pero hay diferencias cruciales entre las versiones de la Cámara y el Senado, como las desregulaciones de los bancos comunitarios en el proyecto de ley de la Cámara a las que los demócratas del Senado pueden resistirse. La Casa Blanca también está presionando para incluir una enmienda que codifique su orden ejecutiva para inversores institucionales, que no es vista con buenos ojos por los republicanos. Esos puntos de tensión harán que sea más difícil alcanzar un consenso para enviarlo al escritorio de Trump.
Los economistas subrayan que incluso las mejores políticas tardarán mucho en afectar materialmente el mercado inmobiliario de 55 billones de dólares. Un problema causado durante décadas, añadirán, no se resolverá de la noche a la mañana. El precio medio nacional de una vivienda unifamiliar es ahora cinco veces el ingreso medio de un hogar, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard, en comparación con las casas que costaban aproximadamente tres veces el ingreso en la década de 1990.
Pero existe un imperativo político para abordar una cuestión que es cada vez más importante para los votantes más jóvenes, ya que la edad típica de los compradores de vivienda por primera vez es ahora de 40 años, una cifra récord, según un análisis de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Y la postura del presidente de que quiere hacer que la vivienda sea más asequible sin reducir los precios de las viviendas no le sienta bien a esa cohorte, dijo el encuestador republicano Brent Buchanan.
“Es un poco difícil enviar mensajes a los votantes menores de 40 años, cuando el presidente dice que quiere hacer subir los precios de la vivienda”, dijo Buchanan, y agregó que los comentarios del presidente han “molestado a los votantes más jóvenes”.
Los asesores de la Casa Blanca reconocen que algunas políticas tardarán en dar frutos. Pero argumentan que los partidarios verán resultados antes de las elecciones de noviembre, señalando los continuos recortes de las tasas de interés que el presidente está impulsando, que podrían, indirectamente, reducir las tasas hipotecarias, además de sus esfuerzos generales para aumentar los salarios, combatir la inflación e incluso liberar el parque de viviendas a través de sus esfuerzos de control de la inmigración.
“Hemos tomado y seguimos tomando muchos materiales aquí para crear viviendas importantes, especialmente para los jóvenes”, dijo un funcionario de la Casa Blanca, que pidió el anonimato para compartir el pensamiento de la administración. “Estas cosas toman tiempo. No es un mercado súper líquido el de la vivienda”.
El portavoz de la Casa Blanca, Davis Ingle, dijo en un comunicado que la administración está “comprometida a explorar todas las herramientas posibles para ayudar al pueblo estadounidense”.
“Las políticas económicas exitosas y de sentido común del presidente Trump están haciendo que la vivienda vuelva a ser más asequible al reducir la burocracia, aliviar los costos de endeudamiento y crear una economía donde el crecimiento de los ingresos está aumentando más rápido que los costos de la vivienda”, dijo Trump. “Bajo el liderazgo del presidente Trump, más estadounidenses podrán lograr el sueño americano de ser propietario de una vivienda”.
Hasta ahora, la Casa Blanca parece interesada principalmente en políticas que atraen a los compradores al mercado existente, como reducir las tasas hipotecarias, en lugar de aumentar la oferta de viviendas, lo que, en teoría, reduciría el precio promedio de una vivienda. Pero el efecto de algunas de esas políticas ha sido de corta duración.
Cuando Trump ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac que compraran 200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas en un esfuerzo por reducir las tasas hipotecarias, la tasa fija a 30 años cayó, aunque rápidamente se recuperó cuando el mercado se asustó ante la posibilidad de que Trump invadiera Groenlandia.
Otros no se han lanzado, como la propuesta del presidente de crear una hipoteca a 50 años, que habría ayudado a los propietarios con sus pagos mensuales pero creado más riesgo financiero a largo plazo. Trump también parece haber abandonado una idea que habría permitido a las personas recurrir a sus cuentas de ahorro para la jubilación y la universidad para hacer los pagos iniciales.
El Director Federal de Financiamiento de Vivienda, Bill Pulte, quien dirigió la compra de bonos hipotecarios en nombre de Trump, cuestionó la idea de que la administración esté enfrentando una escasez de tiempo para abordar las preocupaciones de las presiones sobre el costo de las viviendas.
“Al contrario de lo que este artículo intenta retratar, la asequibilidad hipotecaria está en su punto más alto en cuatro años, después de que la compra de bonos hipotecarios por 200 mil millones de dólares por parte del presidente Trump reduce las altísimas tasas de interés hipotecarias de Biden”, dijo Pulte a POLITICO.
Las tasas hipotecarias están en su nivel más bajo en tres años según los datos recopilados por la corporación de préstamos hipotecarios controlada por el gobierno Freddie Mac, pero esas tasas siguen siendo significativamente elevadas en comparación con antes e inmediatamente después de la pandemia de COVID-19.
Y las tarifas no son la única preocupación.
Según los expertos en vivienda, no se están construyendo suficientes viviendas nuevas, lo que mantiene los precios altos y mantiene a los posibles compradores al margen. El precio medio de una casa nueva en octubre fue de $392,000, según la Oficina del Censo, frente a $331,000 en 2020.
Según un informe de junio del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca, el número promedio de nuevas unidades cuya construcción comenzó en un año determinado ha caído de aproximadamente 6.000 por millón de personas en las dos décadas previas al colapso inmobiliario a sólo 3.000 desde entonces.
“Esto es lo que es tan frustrante: todo lo que tienes que hacer es mirar esto y esto y decir: ‘Oh, el suministro es un problema’… Esto no es astrofísica avanzada”, dijo otra persona familiarizada con las conversaciones de la administración sobre política de vivienda, que pidió el anonimato para hablar con franqueza sobre el enfoque. “Hemos construido poco durante 18 años. No hay nada que vayan a hacer ahora que vaya a afectar dramáticamente el precio de la vivienda”.
Y si bien la forma más directa de ayudar a los compradores es bajar los precios, esto presenta un problema político. Reducir el valor de las viviendas es una forma segura de enojar a los millones de estadounidenses que poseen casas y se han beneficiado de su aumento de valor, un punto que Trump ha subrayado repetidamente en las últimas semanas al decir que su objetivo no es hacer bajar los precios sino aumentarlos, aumentando el valor líquido para los propietarios de viviendas.
Los asesores de la Casa Blanca, sin embargo, argumentan que cualquier acción que haga bajar los precios también deprimiría la oferta, reduciendo los incentivos para construir nuevas viviendas, además de perjudicar a los jóvenes propietarios que han comprado viviendas en los últimos años. Argumentan que las políticas destinadas a reducir las tasas hipotecarias no sólo beneficiarán a los posibles compradores de viviendas, sino también a los existentes que desean comprar una nueva.
Por el contrario, bajar los precios “podría causar una enorme serie de problemas económicos para un grupo demográfico al que estamos tratando de ayudar”, dijo el funcionario de la Casa Blanca.
Mientras tanto, los constructores se quejan de los altos costos de seguros, financiamiento, cargas regulatorias locales, aranceles y limitaciones laborales, algunos de los cuales se ven exacerbados por la agenda de inmigración de Trump.
Sin embargo, sí elogian las desreguladoras que ha tomado la administración para agilizar las revisiones ambientales, flexibilizar la aplicación de la ley de medidas de equidad de vivienda y reducir los requisitos de cumplimiento para proyectos respaldados por el gobierno federal.
“Las medidas desreguladoras que ha tomado la administración son críticas”, dijo Jim Tobin, presidente y director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
Algunas de las ideas más llamativas de la administración –como el impulso de los constructores para construir 1 millón de “Casas Trump” de alquiler con opción a compra, una idea reportada por Bloomberg– siguen siendo más un concepto que una política concreta, lo que deja incluso a los aliados inseguros de cuál sería el impacto sobre el terreno.
“Gran parte del oxígeno es absorbido por ideas que a primera vista parecen prometedoras pero que tienen todas estas consecuencias no deseadas”, dijo Tobias Peter, investigador principal y codirector del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute.
Aún así, Seth Appleton, presidente de EE.UU. Las aseguradoras hipotecarias y un ex alto funcionario de HUD durante el primer mandato de Trump argumentaron que habrá algunos cambios que se sentirán este año: un cambio en los requisitos para la construcción de viviendas prefabricadas podría aumentar la oferta.
“Desde un nivel amplio, hay cosas que están sucediendo ahora que se sentirán absolutamente este año”, dijo Appleton. “Este es un gran año de oportunidades para la política de vivienda”.
