Los cuatro nombres que encabezan este ensayo son una combinación inusual. Puede que sepas o no quiénes somos, pero los cuatro hemos pasado décadas discutiendo entre nosotros en público y en privado, especialmente antes, durante y después de la gran crisis financiera.
Pero hay una cosa en la que sí estamos de acuerdo en este momento, y es que el gobierno debe dejar de rescatar a inversores privados. Es por eso que estamos dando el paso inusual de unir fuerzas para oponernos a una propuesta del Departamento del Tesoro sobre los administradores de hipotecas que afianzaría aún más el ciclo de ganancias privadas y rescates públicos que casi todos los estadounidenses odian.
La verdad es que el mercado hipotecario actual no es el mercado hipotecario de nuestros abuelos. La originación y el servicio de hipotecas ahora están cada vez más dominados por entidades no bancarias como Lakeview, PennyMac, Rocket, United Wholesale y Mr. Tonelero. Un poderoso grupo de reguladores conocido como el Consejo de Supervisión de la Estabilidad Financiera (FSOC) publicó recientemente un informe centrado en los riesgos que surgen de la actual estructura regulatoria para los servicios hipotecarios. Aplaudimos la atención a estos riesgos. Desafortunadamente, el plan del FSOC, que está presidido por el Tesoro, incluía una sugerencia de que el Congreso creara un fondo de rescate permanente para cubrir estos riesgos. Como grupo bipartidista de expertos en regulación financiera desde hace mucho tiempo, creemos que es una idea terrible.
El crecimiento masivo de las compañías hipotecarias no bancarias es uno de los principales cambios estructurales que se han producido en el mercado hipotecario desde que desempeñó un papel estelar en la crisis financiera mundial de 2008. En aquel entonces, las empresas no bancarias poseían derechos de administración del 4 por ciento de las hipotecas; Para Ginnie Mae, que incluye hipotecas del VA, el USDA y la FHA, supera con creces el 80 por ciento. Ya sea que estas empresas originen su hipoteca directamente o que usted la obtenga de un banco o cooperativa de crédito, es probable que su hipoteca sea administrada por una entidad no bancaria.
El servicio hipotecario incluye funciones básicas de administración de la hipoteca. El administrador hipotecario cobra el pago del prestatario y lo distribuye a los inversores, y paga pagos en garantía a las compañías de seguros e impuestos sobre la propiedad a los gobiernos locales. No realizar estos pagos podría resultar en una ejecución hipotecaria o en que se le niegue la cobertura después de un desastre natural. Los administradores también son responsables de acordar pagos alternativos con el propietario cuando tiene dificultades para mantener su hipoteca. Cuando todo lo demás falla, los administradores gestionan las ejecuciones hipotecarias y los desalojos. Cuando los administradores hipotecarios no pueden hacer bien su trabajo, los impactos en las familias, las comunidades y el sistema financiero pueden ser significativos.
El Congreso creó el FSOC después de la crisis financiera para “identificar riesgos para… la estabilidad financiera” junto con la obligación de “responder a las amenazas emergentes a la estabilidad del… sistema financiero”. Es por eso que el FSOC hace bien en centrarse en los administradores de hipotecas y hacer sonar la alarma antes de que ocurra una ola masiva de problemas.
Pero el Congreso también asignó al FSOC la responsabilidad de “promover la disciplina del mercado, eliminando las expectativas… de que el Gobierno protegerá… las pérdidas en caso de un fracaso”. Si el Congreso siguiera adelante y creara ese respaldo, las expectativas en el mercado serían que los administradores hipotecarios estuvieran garantizados por los contribuyentes, lo que socavaría la disciplina del mercado y reviviría el ciclo de privatización de ganancias y socialización de pérdidas. Lo último que el país necesita es poner a los contribuyentes en apuros por los administradores hipotecarios, además de las mismas expectativas para otras grandes instituciones financieras.
Un enfoque alternativo que el FSOC debería considerar es centrarse en los bancos, cooperativas de crédito y empresas patrocinadas por el gobierno que generan o poseen la mayoría de estas hipotecas y garantizar que puedan mantenerse a sí mismos en tiempos de tensión. En su informe, el FSOC destacó acertadamente que los reguladores estatales son los principales reguladores que supervisan a los administradores de hipotecas no bancarias y que es posible que muchos necesiten intensificar su juego, incluso mejorando la coordinación entre estados y garantizando que un administrador tenga un plan de resolución para que los prestatarios no tengan el control.
El FSOC también debería ordenar a sus agencias miembros que establezcan estándares para las empresas administradoras de hipotecas que hacen negocios con bancos, cooperativas de crédito y Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae. El FSOC sugiere que los reguladores federales carecen de autoridad legal actual para hacerlo en todos los casos. Los abogados pueden no estar de acuerdo sobre cuánto es autoridad versus voluntad regulatoria, pero si se necesita más autoridad, el Congreso debería considerarlo sin establecer ningún programa de rescate. Si eso significa que algunos administradores hipotecarios no pueden seguir siendo rentables con suficiente capital privado, entonces el mercado decidirá y se adaptará.
La catastrófica crisis financiera de 2008 fue el resultado de múltiples capas de fracaso, muchas de las cuales involucraron el funcionamiento defectuoso y mal regulado del mercado hipotecario estadounidense. El Congreso aprobó múltiples leyes, que ayudamos a crear, con un objetivo simple en mente: crear un sistema financiero más seguro que nunca requeriría rescates financiados por los contribuyentes. Este sistema ya falló en sus primeras pruebas, cuando los reguladores y el Congreso rescataron a inversores y acreedores cuando golpeó el Covid-19 y nuevamente cuando el Silicon Valley Bank quebró.
En lugar de aceptar que los rescates son inevitables (o promoverlos activamente), el FSOC necesita usar su poder y autoridad para mejorar la supervisión de nuestros mercados hipotecarios y dejar claro que si un administrador hipotecario o cualquier otra institución financiera quiebra, serán los inversores privados. Ésa es la manera de garantizar la disciplina del mercado y poner fin al ciclo de rescate.
